Wohnungsbau

FDP-Stadtverband
Arbeitskreis Stadtentwicklung, Wohnen und Verkehr

Wohnungspolitik für München

München wird weiter wachsen. Bis 2030 soll die Bevölkerung in München um 150.000 Einwohner zunehmen (die Prognose hat eine Bandbreite von plus 62.000 bis 200.000), das Münchner Umland soll sogar noch stärker wachsen. Dieses Wachstum verlangt zusätzlichen Wohnungsbau, aber auch eine wirtschaftliche Ausnutzung vorhandener Kapazitäten und eine kritische Überprüfung von Subventionen im Wohnungsbau. Da Freiflächen gerade in einer Metropolregion wichtige Erholungsfunktionen erfüllen und von hoher ökologischer Bedeutung sind, muss zusätzlicher Wohnraum vor allem in einer städtebaulich verträglichen, urbanen Verdichtung geschaffen werden.

Stadt und Umland handeln bislang isoliert. Eine Zusammenarbeit auf regionaler Ebene ist dringender denn je.

WOHNUNGSNEUBAU

Schon in den letzten Jahren erfolgte der Wohnungsbau in München nur zu rund 50 % durch Aufstellung von Bebauungsplänen und somit auf meist neuen Flächen. Die andere Hälfte der neuen Wohnungen konnte durch an der Umgebung angepasste Verdichtung errichtet werden (nach §§ 34 und 35 Bundesbaugesetz).
In gut zehn Jahren werden alle ehemaligen Kasernengelände und freigewordene Bahnflächen bebaut sein, umso stärker richtet sich dadurch schon heute der Blick auf sinnvolle Verdichtung in der Stadt.

Die städtischen Wohnquartiere, beispielsweise in Schwabing, Haidhausen und der Maxvorstadt, sind durch ihre Urbanität und Verdichtung beliebt. Die FDP-München sieht hier wie auch in anderen Stadtbezirken zusätzliches Potential für Wohnungsbau. Deshalb soll § 34 BBauG großzügiger gehandhabt werden. Die gute Erschließung durch den Öffentlichen Personennahverkehr ermöglicht ein umweltverträgliches Wachstum ohne zusätzliche CO2-Emissionen, die sonst bei einer weiteren Zersiedlung des Großraum Münchens die Folge wäre.

Für neue Wohnbezirke, beispielsweise Freiham, sind Nutzungskonzepte mit unterschiedlicher Dichte, aber insgesamt höherer Dichte als beispielsweise in Riem zu verwirklichen. Urbanes Wohnen soll auch außerhalb des mittleren Rings möglich sein. Geschosswohnungsbau kann dabei deutlich höher errichtet werden.
Neue reine Gartenstädte können nicht mehr realisiert werden. Höhere Bebauung kann sehr gut mit reichlichen Grünflächen kombiniert werden, ohne insgesamt knappe Flächen zu verschenken.

Zusätzlicher Wohnungsbau wird aber nicht nur durch knappe und teure Flächen sowie Planungsbürokratie beschränkt. Der fast komplette Wegfall aller steuerlichen Vorteile des Wohnungsbaus und die Mietgesetzgebung und Mietrechtsprechung sind weitere Hindernisse für die Errichtung zusätzlichen Wohnraums.

Die notwendige energetische Sanierung muss stets unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten erfolgen. Anreize können helfen, sinnvolle Maßnahmen vorzuziehen. Allerdings besteht dabei auch die Gefahr der Mitnahmeeffekte. Sanierungszwang wirkt aber kontraproduktiv, weil dadurch sogar Kapital der
Wohnungswirtschaft entzogen wird.

Wohnungspolitik ist heute Ländersache und Aufgabe der Kommunen. Auf steuerliche Anreize durch den Bund zu warten, erscheint wenig erfolgversprechend. Hinzukommt: jede steuerliche Fördermaßnahme verkompliziert das Steuerrecht, was wir nicht wollen. Um zusätzlichen Wohnraum zu fördern, fordert die FDP-München, für Bayern eine Investitionszulage einzuführen.

Die Münchner Wirtschaft muss ein wachsendes Interesse haben, für ihre Mitarbeiter ausreichenden Wohnraum zu schaffen. Die Stadt soll deshalb mit der IHK und Unternehmen Lösungsvorschläge wie beispielsweise eine Stiftung "Wohnungsneubau" entwickeln.

 

SOZIALWOHNUNGSBAU

Die rund 80.000 Sozialwohnungen in München sind überwiegend nach dem ersten Förderweg errichtet worden mit einer Sozialbindung von bis zu 40 Jahren. Somit besteht keine Einkommensüberprüfung der heutigen Mieter. Für die in den letzten Jahren errichteten Wohnungen gilt das Konzept der
einkommensorientierten Miete. Hier erfolgt eine regelmäßige Überprüfung der Einkommensverhältnisse der Mieter mit der Möglichkeit, die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anzupassen.
Die städtischen Wohnungsgesellschaften (GWG und GEWOFAG) verfügen über rund 50.000 Wohnungen. Fallen dort Wohnungen aus der Sozialbindung heraus, wird die Belegung seitens der Stadt vereinbart. Dabei kommt ein Konzept der Sozialen Mietobergrenzen (KSM) zum Tragen, die Eingangsmieten von 6,50 € vorsehen und eine Anpassung an die örtliche Vergleichsmiete bei steigenden Einkommen.
 
Der Anteil der Wohnungen mit einer Einkommensüberprüfung wächst zwar in den nächsten Jahren, macht aber auch 2014 erst rund 23 % der Sozialwohnungen der städtischen Wohnungsgesellschaften aus.
Bis Ende 2007 wurde in Bayern eine Fehlbelegungsabgabe bei den Mietern erhoben, die über ein höheres Einkommen verfügen und in einer Sozialwohnung lebten. Allein in München betraf dies im Jahr 2007 6.739 Wohnungen. Wenn man bedenkt, dass die durchschnittliche Kaltmieten bei Sozialwohnungen im 1. Förderweg bei GWG und GEWOFAG bei nur 5,23 € bzw. 4,98 € liegen, erkennt man sehr schnell das Ausmaß der Fehlbelegung in München.
Die Fehlbelegung hat aber zudem noch eine andere Dimension: vielfach werden größere Sozialwohnungen heute von Einzelpersonen bewohnt. Da für neue kleinere Sozialwohnungen höhere Mieten verlangt werden, besteht kein Anreiz größere Wohnungen freizumachen. Da Sozialwohnungen mit enorm hohen Steuermitteln errichtet werden, stellt dies eine nichthinnehmbare Fehlsubventionierung dar.

Die Stadt München fördert den Wohnungsbau mit rund 625 Millionen Euro in fünf Jahren (Wohnen in München IV für 2007 bis 2011). Ziel ist die Errichtung von  jährlich 7.000 neuen Wohnungen. 2009 wurden insgesamt 4.382 Wohneinheiten
fertiggestellt. Nach Abzug von Abgängen durch Abriss (638 Wohnungen) verbleibt ein Netto-Wohneinheitenzuwachs 2009 von 3.744 Wohnungen.

Im Rahmen des Programms "Wohnen in München" errichtet die Stadt Wohnungen auch nach eigenen Kommunalen Wohnungsprogrammen (KomPro A, B und C und München Modell Miete und München Modell Eigentum). Insgesamt sollen pro Jahr 1.800 geförderte Wohnungen entstehen. Diese Zahl wurde nur im Jahr 2006 erreicht. In den Jahren 2007 bis 2009 wurden lediglich rund 1.200 geförderte Wohnungen erstellt.

Bei den KomPro-Wohnungen für untere Einkommensbezieher/ Transfergeldbezieher ist der Förderaufwand am höchsten und liegt bei gut 1.700 € /qm für die Jahre 2006, 2007 und 2008. Im Jahr 2009 erreicht der Förderaufwand einen neuen Rekord
von 2.079 € pro/qm! Die Anfangsmieten lagen 2006 noch bei 4,90 bzw. 5,25 €/qm, heute bei 5,35 bzw. 5,75€/qm. Eine volle Anpassung an die örtliche Vergleichsmiete erfolgt bei steigendem Einkommen des Mieters nicht. Da die Stadt
KomPro-Wohnungen in allen Stadtteilen und Lagen errichtet, ist der Subventionsaufwand bei hohen Grundstückspreisen besonders hoch.

Die Programme München Modell Miete und Eigentum richten sich an mittlere Einkommensbezieher (Zwei Erwachsene, zwei Kinder, Brutto bis zu rund 70.000 Euro Jahreseinkommen). Der Subventionsaufwand pro qm-Wohnfläche lag hier bei 750 € (2007 bis 2009), bei Anfangsmieten von 9,00 bis 10,20 €. In der Vergangenheit wurde bei München Modell Eigentum nicht überprüft, ob die Förderbedingungen auch nach Einzug eingehalten wurden.

Neu ist das kommunale Programm zum Ankauf von Belegungsrechten an bestehenden Wohnungen (frei oder vermietet). 2008 konnten für 104 Wohnungen Belegungsrechte erworben werden. Hierdurch kann die Stadt Sozialmieter
kostengünstiger als durch Neubau unterbringen (Aufwand pro qm unter 300 Euro).
 

STÄDTISCHE WOHNUNGSBESTÄNDE

Die rund 50.000 Wohnungen bei den städtischen Gesellschaften sind faktisch bis 2019 nicht sinnvoll privatisierbar. Durch Beschluss des Stadtrats im Juli 2008 (gegen die Stimmen der FDP) hat man die Möglichkeit einer pauschalen niedrigen
Versteuerung der durch die ehemalige Gemeinnützigkeit entstandenen Rücklagen unterlassen, zugunsten einer höheren Besteuerung von Gewinnen der Gesellschaften bis 2019. Um die höhere Besteuerung zu vermeiden, wurde festgelegt, dass künftige Gewinne in den Gesellschaften verbleiben. Ein Verkauf von Wohnungen der Gesellschaften in kleinerem Umfang erscheint aber immer noch sinnvoll, um die energetische Sanierung des Bestandes zu forcieren und die Verschuldung der Gesellschaften zu verringern.
In kleinerem Umfang (immerhin 1.000 Wohnungen) verfügt die Stadt im städtischen Haushalt über Wohnimmobilien bzw. gemischt genutzte Objekte. Die Stadt überlegt den Verkauf dieser Immobilien an die städtischen Gesellschaften. Vielmehr sollen diese Immobilien zu Marktpreisen an Dritte veräußert werden. Hierdurch können erhebliche Mittel eingespart werden. Außerdem wird vermieden, wie in der derzeitigen Praxis, dass Objekte sehr teuer saniert werden, um sie später mit geringem Ertrag zu vermieten (in einem Beispiel in Haidhausen wird derzeit ein Objekt für 1,55 Millionen saniert, um zusätzliche Mieten von unter 50.000 Euro zu erzielen, wobei der Bestand unsaniert für 3,32 bis 4,17 € vermietet ist).
Dieses Beispiel zeigt den absolut ineffizienten Einsatz knapper Mittel: mit dem Ankauf von Belegrechten könnten für einen Teil des Verkaufserlöses des unsanierten Bestandes genauso viele Wohnungen gesichert werden. Der Haushalt würde durch den restlichen Verkaufserlös und die eingesparten Investitionsmittel sicher um mehr als insgesamt 2 Millionen € entlastet.
 

Forderungen der FDP-München

Die FDP fordert:

  • den Schutz von Freiflächen in der Stadt zur Erholung und zum ökologischen Ausgleich.
  • einer weiteren Zersiedlung des Großraums München entgegen zu wirken.
  • eine regionale Zusammenarbeit zwischen Stadt München und Umland (Region 14), um zusätzliche Flächen für den Wohnungsbau zu mobilisieren und um ein regionales Wohnungsprogramm zu erstellen.
  • eine städtebaulich verträgliche urbane Verdichtung für München.
  • insbesondere in den städtischen Wohnquartieren (Maxvorstadt, Schwabing, Haidhausen, Isar- und Ludwigsvorstadt, Neuhausen) gibt es ein zusätzliches Potential für Wohnungsbau. Deshalb muss gerade hier § 34 BBauG großzügiger gehandhabt werden.
  • neue Stadtbezirke wie Freiham sollen eine insgesamt höhere Dichte als beispielsweise Riem aufweisen.
  • Anreize zur energetischen Sanierung sind sinnvoll und werden von der FDP unterstützt, ein Sanierungszwang wird strikt abgelehnt. Das Prinzip der Wirtschaftlichkeit darf nicht durch ein Prinzip der Zumutbarkeit ausgehebelt werden.
  • bevor eine Verschärfung der Energiestandards beschlossen wird, muss eine Evaluierung der EnEV 2009 erfolgen.
  • um den Wohnungsneubau anzuregen, eine Investitionszulage in Bayern einzuführen. Diese soll Selbstnutzern und Vermietern gewährt werden. Sie soll einen festen Eurobetrag pro Quadratmeter ausmachen und nur für Gebiete mit erhöhter Wohnungsnachfrage (Wohngeldstufe 5 und 6) gelten.
  • die Wirtschaft auf, sich im Wohnungsneubau zu engagieren. Anstelle von eigenen Wohnungen einzelner Unternehmen, die bei den Unternehmen zu Verwaltungsaufwand und langfristiger Kapitalbindung führen, bieten sich besser Modelle eines indirekten Engagements über beispielsweise eine Stiftung an, die den einzelnen Unternehmen Belegrechte für ihre Mitarbeiter bietet.
  • die Einführung einer wirksamen Fehlbelegungsabgabe. Die hierdurch eingenommen Mittel sollen zur Finanzierung der Investitionszulage im Wohnungsneubau dienen.
  • die kommunalen Wohnungsprogramme (Kompro A, B und C) sollen nicht weiter fortgeführt werden. Die Kosten stehen in keiner vernünftigen Relation zum Nutzen.
  • die Programme für mittlere Einkommensschichten (München Modell Miete und Eigentum, Genossenschaftswohnungsbau, Baugemeinschaften) sollen weiterentwickelt werden. Bei der weiteren und erweiterten Förderung von Eigentum im Rahmen des München Modells soll die Stadt auch Erbbaurechte zur Verfügung stellen und den Erbbauzins einkommensorientiert staffeln.
    Hier fordert die FDP eine stärkere Differenzierung in der Preis- und Mietgestaltung: Wohnungen in sehr guten und guten Lagen müssen teurer (Miete und Kaufpreise) sein als Wohnungen in mittleren oder unterdurchschnittlichen Lagen. Eine stärkere Differenzierung der Preise einzelner Wohnungen innerhalb eines Gebäudes oder Quartiers ist zudem erforderlich.
  • das Programm zum Ankauf von Belegrechten soll weitergeführt werden.
  • die Einführung eines kommunalen Wohngeldes. Die FDP sieht in der Subjektförderung, also der finanziellen Unterstützung sozial schwacher Mieter, den zielgenaueren Weg der Wohnungsförderung. Hierdurch wird von Anfang an eine Fehlsubventionierung (Fehlbelegung) und eine Ballung von sozialen Brennpunkten vermieden.
  • die "Sozial gerechte Bodennutzung"(SOBON) soll fortgeführt, aber flexibilisiert werden. Es soll grundsätzlich ein Wahlrecht zwischen der Errichtung von geförderten Wohnungen und Geldzahlungen eingeführt werden. Die dadurch erhaltenen Mittel können zum einen für den Ankauf von weiteren Belegrechten und zum anderen für die Einführung eines kommunalen Wohngeldes verwendet werden. 
  • der Vorschlag der Bundes-FDP, die Wohnkosten für SGB II und SGB XII Bezieher zu pauschalieren, bietet die Möglichkeit Bürokratie und damit verbundene Kosten einzusparen. Sollte diese Maßnahme nicht realisiert werden können, müüssen die in Bayern geltenden Regelungen bezüglich der maximalen Wohnungsgrößen für SGB II und SGB XII Bezieher geändert werden (Einzelpersonen haben derzeit Anspruch auf bis zu 50 qm).
  • den Verkauf der rund 1.000 städtischen Wohnungen durch eine europaweite Ausschreibung statt eines Verkaufs an die städtischen Wohnungsgesellschaften mit erheblich geringeren Einnahmen.
  • Erhaltungssatzungen und Umwandlungsverbote werden von der FDP weiterhin strikt abgelehnt. Hierdurch werden sinnvolle Investitionen vermieden, die gerade älteren Mietern erst die Möglichkeit eröffnen, in ihren Wohnungen zu bleiben (Investition von Aufzügen).
  • die Ausübung kommunaler Vorkaufsrechte findet ebenfalls nicht die Zustimmung der FDP. Zumeist entstehen erheblich finanzielle Verluste, die der Steuerzahler zu tragen hat, was regelmäßig in München passiert. Wer die Aufwertung von Stadtvierteln durch Sanierung und Renovierung als Gentrifizierung verteufelt, muss erklären, wie er einen langsamen Verfall von Wohnquartieren vermeiden will. Wenn Investitionen unterbunden werden oder Investitionen nicht rentierlich sind, bleiben Wohnhäuser letztlich dem Verfall ausgesetzt.
  • dass bereits im Baurecht die Möglichkeit eröffnet wird, Objekte flexibel als Büro oder Wohnung zu nutzen. Ein Zweckentfremdungsverbot für Wohnungen wird allenfalls für den Bereich innerhalb des mittleren Rings in München für sinnvoll und notwendig erachtet.

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